Categoría: Real Estate International Desk

La cédula de habitabilidad es el certificado administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad que la hacen apta para el uso y residencia de personas.

La obtención de la cédula de habitabilidad implica que la vivienda reúne los requisitos técnicos mínimos de habitabilidad, pero ello no implica la legalización de la construcción en lo que se refiere a su adecuación al uso de la vivienda o a la normativa urbanística.

Todas la viviendas están obligadas a tener cédula de habitabilidad y que cumplan una exigencias mínimas.

La cédula de habitabilidad tendrá una vigencia de 25 años para viviendas de nueva construcción, mientras que para cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación, su vigencia se reduce a 15 años, y es un documento imprescindible para contratación de suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones.

La cedula incorpora los siguientes datos:

En toda compraventa de apartamentos o bienes inmuebles cuando un propietario adquiere una finca sujeta a un régimen de propiedad horizontal, asume la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en los elementos comunes, mediante de una cuota de comunidad, que puede ser mensual o trimestral.

La utilización de las zonas comunes genera gastos de la luz, limpieza, seguro, ascensor, mantenimiento y reparación, que deben ser sufragados por todos los propietarios de las viviendas que forman parte de la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor deberá declarar que se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. Por ello debe aportar un certificado, emitido por el secretario de la Comunidad, con el visto bueno de su presidente, en el que se detalle el estado de deudas de la vivienda en cuestión y es necesario que se incluya también la referencia a derramas o cualquier gasto extraordinario pendiente de pago.

El certificado de aptitud es el documento, que en base la informe de la inspección técnica, señala si el edificio o vivienda es apto.

El certificado de aptitud con el siguiente resultado:

• Apto, si el edificio no presenta deficiencias, o las presenta simplemente de carácter leve.
• Apto provisional, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de importantes.
• Apto cautelarmente, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves, en el caso de que éstas se hayan resuelto provisionalmente gracias a las medidas cautelares ya ejecutadas.
• O, en su defecto, como resolución denegatoria de aptitud, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas.

La vigencia del certificado de aptitud varia en función de la existencia, o no, de deficiencias en la vivienda o edificio:

• Si el edificio no presenta deficiencias, o son de carácter leve, su validez será de 10 años.
• Si el edificio presenta deficiencias importantes, su validez es de 6 años, con revisión bianual.
• Si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves, pero se han ejecutado las medidas provisionales necesarias para reducir el riesgo, su validez será de 3 años, con controles cada 12 meses, para verificar que las medidas ejecutadas en el edificio se mantienen.

El IBI es un impuesto regulado por la ley de haciendas locales. Se trata de un impuesto Local, que grava la propiedad de un bien, usufruto , concesión , y que tiene por objeto gravar el valor de los bienes inmuebles, y que corresponde cobrar al ayuntamiento donde se halle el inmueble.

El contribuyente debe pagar anualmente el IBI de su inmueble, si bien es posible que le ayuntamiento ofrezca la posibilidad de fraccionar el pago del impuesto en distintos pagos a lo largo del año.

El IBI se devenga cada 1 de enero por ello loes recibos de todo el año se emiten en nombre del persona que era propietario o titula cada primero de año.

Una vez adquirida la vivienda, el comprador deberá dirigirse a su ayuntamiento y, acreditando su condición de nuevo propietario de la vivienda (mediante una copia simple de su escritura de compraventa que le enviamos por correo electrónico el mismo día de la firma), solicitar el cambio de domiciliación del recibo del IBI para que, el impuesto del año siguiente y los sucesivos se giren a la cuenta bancaria del nuevo propietario, y no a la del vendedor.

No obstante, como se ha indicado, este cambio no afectará al recibo o recibos del año en curso que estuvieren pendientes de pago, de modo que, para solventar la situación de la anualidad presente, deberá seguir el criterio de prorrata y pacto entre partes.

La compraventa del inmuebles supone un desembolso importante que en ocasiones necesitará de financiación .

La financiación se obtiene habitualmente a través de un préstamo bancario, que se garantiza mediante una hipoteca, que se inscribe en el Registro de la propiedad.

La hipoteca supone que la finca garantiza el cumplimiento de una obligación ( normalmente el pago de una deuda). Por ello es imprescindible al hacer la compraventas que las cargas hipotecarias estén canceladas o se vayan a cancelar.

En el caso que no pudieran cancelarse a tiempo, es imprescindible exigir el «certificado de saldo cero» o el comprador debe retener parte del precio. el certificado de saldo cero es un documento fundamental, ya que sin él no se podrá cancelar la carga hipotecaria

La cancelación hipotecara debe constar en el registro de la propiedad, y si se hace en el mismo momento de la compraventa, debe comparecer en la notaria un apoderado del Banco que firme la escritura de cancelación hipotecaria con la parte del precio que se paga.

Sobre una sola finca pueden existir varias hipotecas, embargos y cargas que tienen una prioridad de cobro según la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad.

Además debe plantearse, quien debe pagar los gastos de cancelación.

En la compraventa destacan 2 elementos esenciales: La cosa objeto de venta y el precio a pagar por ella.

Llegado el acuerdo entre vendedor y comprador, es necesario acreditar si el vendedor tiene capacidad para vender, si es propietario del inmueble o requiere autorización de un tercero.

Seguidamente ha de valorarse si el inmueble objeto de la venta cumple con las características que el vendedor indica, urbanísticamente,  de habitabilidad, de eficiencia energética, si tiene cargas de comunidad pendientes o impuesto no pagados, , o que no tenga cargas como hipotecas y embargos.

Por parte del comprador debe conocerse cómo va a pagar el precio y de dónde proviene el dinero que va a emplear para efectuar la compras, y si la compra es para sí , para el régimen matrimonial o en nombre de una sociedad,

La compraventa inmobiliaria, ha de hacerse mediate un documento que pruebe su celebración, en escritura pública que debe inscribirse en el registro de la propiedad y en catastro y debe comunicarse al ayuntamiento para hacer el pago del impuesto municipal de plusvalía  y futuros pagos de IBI.

El proceso de compraventa es altamente seguro, si se siguen todos los puntos.